리츠(REITs) 종류별 완벽 분석: 쇼핑몰 vs 데이터센터, 내게 맞는 리츠는?

🚨 투자 유의사항 안내: 리츠(REITs)는 주식 시장에 상장된 투자 상품으로, 부동산 시장 상황 및 금리 변동에 따라 주가가 하락하여 원금 손실이 발생할 수 있습니다. 과거의 배당 수익률이 미래를 보장하지 않으며, 모든 투자의 최종 결정과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.

안녕하세요! 지난 리츠 글을 통해 우리는 리츠가 안정적인 배당과 유동성을 동시에 잡을 수 있는 매력적인 부동산 투자 대안임을 배웠습니다. 그래서 당장 리츠에 투자하려고 MTS 앱을 켰는데, 'OO리테일리츠', 'XX데이터센터리츠', '△△물류리츠' 등… 너무나 다양한 종류 앞에서 또다시 멈칫하게 됩니다.

저 역시 처음에는 리츠는 다 안전한 배당주 아니야?라고 단순하게 생각했습니다. 하지만 코로나 팬데믹 때 제가 투자했던 쇼핑몰 리츠의 주가와 배당금이 급락하는 것을 보며, 리츠마다 성격이 완전히 다르다는 것을 뼈저리게 깨달았습니다.

오늘은 이처럼 리츠가 투자하는 부동산의 종류(섹터)에 따라 그 성격과 위험, 기대수익률이 어떻게 달라지는지, 주요 리츠 섹터들을 완벽하게 비교 분석해 보겠습니다.

1. 리츠, 왜 '종류(섹터)'가 중요할까? (부동산판 업종별 투자)

우리가 주식에 투자할 때 삼성전자(IT)와 현대차(자동차)의 주가가 다르게 움직이듯, 리츠 역시 투자하는 부동산 섹터에 따라 경제 상황 변화에 다르게 반응합니다. 예를 들어, 언택트 시대에는 물류센터나 데이터센터 리츠가 각광받고, 경기 침체기에는 임대료가 안정적인 아파트(주거용) 리츠가 선방할 수 있습니다. 즉, 리츠 투자의 핵심은 단순히 부동산에 투자하는 것이 아니라, 어떤 종류의 부동산에 투자할지를 결정하는 것과 같습니다.

2. 대표적인 리츠 섹터 5가지 완벽 분석

1) 리테일 리츠 (Retail REITs)

• '투자 대상': 대형 쇼핑몰, 아웃렛, 마트 등 상업 시설
• '특징': 경기에 민감하며, 온라인 쇼핑 확산에 따른 구조적인 위협에 노출되어 있습니다.
• '경험': 코로나 때 텅 빈 쇼핑몰을 보며 리테일 리츠의 위험성을 느꼈지만, 동시에 생필품을 사려는 사람들로 붐비는 대형마트를 보며 필수 리테일의 가치를 다시 생각했습니다.

2) 오피스 리츠 (Office REITs)

• '투자 대상': 대도시 중심업무지구의 대형 오피스 빌딩
• '특징': 장기 임대 계약으로 안정적이지만, 재택근무 확산으로 인한 공실률 증가가 가장 큰 위험 요인입니다.
• '경험': 제가 다니는 회사도 재택근무를 늘리면서 사무실 규모를 줄였습니다. 하지만 여전히 강남의 프라임급 빌딩들은 빈 사무실을 찾기 어렵다는 뉴스를 보며 입지의 중요성을 실감했습니다.

3) 주거용 리츠 (Residential REITs)

• '투자 대상': 대규모 아파트 단지, 임대 주택
• '특징': 의식주는 필수 요소이므로 임대 수요가 꾸준하여 가장 안정적인 섹터 중 하나로 꼽힙니다.
• '경험': 최근 몇 년간 전월세 가격이 급등하는 것을 보며 주거용 리츠의 안정적인 현금 흐름 창출 능력을 매력적으로 느꼈습니다.

4) 산업/물류 리츠 (Industrial/Logistics REITs)

• '투자 대상': 물류 창고, 공장 등
• '특징': 이커머스 성장의 가장 큰 수혜를 받는 섹터입니다. 기업들의 B2B 장기 계약이 많아 안정적입니다.
• '경험': 새벽 배송, 당일 배송이 당연해진 시대를 보며, 이 모든 것을 가능하게 하는 물류센터의 중요성이 앞으로 더욱 커질 것이라 확신했습니다.

5) 데이터센터 리츠 (Data Center REITs)

• '투자 대상': 클라우드 서버, IT 장비를 보관하는 데이터센터 건물
• '특징': AI, 클라우드, 빅데이터 시대의 핵심 인프라로, 가장 높은 성장성이 기대되는 섹터입니다.
• '경험': 유튜브, 넷플릭스, 챗GPT 등 우리가 당연하게 누리는 모든 디지털 서비스 뒤에는 거대한 데이터센터가 있다는 것을 깨닫고, 이 분야의 성장 가능성에 주목하게 되었습니다.

3. 그래서, 나는 어떤 리츠를 사야 할까? (다시, 분산투자!)

"미래에는 데이터센터가 유망하니 데이터센터 리츠에 몰빵 해야 할까?" 아닙니다. 미래는 아무도 예측할 수 없습니다. 특정 섹터에 집중 투자하는 것은 테마주 투자와 같은 위험을 안게 됩니다.

가장 현명한 전략: 특정 섹터를 고르려 하지 말고, 다양한 섹터의 리츠에 골고루 분산 투자하는 것입니다.

• '실천 방법': 미국 전체의 다양한 리츠 섹터에 분산 투자하는 리츠 ETF(예: VNQ, XLRE)나, 국내 시장의 다양한 리츠에 분산 투자하는 국내 리츠 ETF(예: TIGER 부동산인프라채권 TR KIS)에 투자하는 것이 가장 쉽고 안전한 방법입니다.

저는 어떤 섹터가 유망할지 예측하는 대신, 미국 전체 리츠 시장에 투자하는 VNQ ETF(국내 상장 ETF로 대체 가능)를 통해 모든 섹터의 성장을 함께 누리기로 결정했습니다. 이것이 제 마음을 가장 편안하게 만드는 리츠 투자법입니다.

리츠는 훌륭한 부동산 투자 도구이지만, 그 안에도 다양한 색깔이 존재합니다. 특정 색깔에 베팅하기보다, 모든 색깔을 담는 팔레트와 같은 리츠 ETF 투자를 통해 당신의 포트폴리오를 더욱 풍성하고 안정적으로 만들어 가시길 바랍니다.